- Inmobiliarios en Sant Feliu de Guíxols desde 1966
- Teléfono: 972322270
- Teléfono: 658781313
- Email: [email protected]
Reial decret de vivenda
El Consell de Ministres ressuscita 'in extremis' el decret de mesures urgents d'habitatge i lloguer, que incorpora novetats com un índex de preus.
Font: Inma Benedito. Expansión. 05 de març 2019.
El Govern va ressuscitar el divendres in extremis el seu reial decret d'habitatge i lloguer, aquest cop amb la vènia de Podem. El president, Pedro Sánchez, va aprofitar l'últim Consell de Ministres de la seva legislatura per aprovar el reial decret-llei de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer que ja va llançar el desembre de 2018, el mateix que el Congrés va tombar al gener després d'haver estat un mes en vigor, encara que amb novetats.
La norma modifica tres lleis i inclou algunes mesures més restrictives. Curiosament no incorpora el límit de preus per als lloguers, condició sine qua non de Podem que va impedir tirar endavant el decret prematur. Així i tot, el decret tampoc tanca la porta al control de preus mitjançant incentius o gravàmens fiscals, a través de la creació d'una estadística de lloguers que serveixi "de suport a possibles mesures de política fiscal".
Els contractes de lloguer signats a partir de demà s'ajustaran a la nova normativa, que amplia la seva durada de tres a cinc anys i estableix límits per a les fiances. Una altra novetat és que el comprador de l'habitatge ha de respectar el contracte de lloguer, estigui o no inscrit en el registre.
Perquè aquest decret no torni a tombar-se, cal que s'aprovi a la Diputació General Permanent, òrgan que governa en dissoldre les corts per la convocatòria d'eleccions. La Diputació compta amb 65 escons, dels que PP i Cs tenen 32, de manera que, per aprovar-lo, PSOE hauria de sumar el suport de la resta de partits, inclòs Bildu. En aquesta ocasió, fonts del Ministeri de Foment reconeixen que "hi ha un acord amb diferents grups polítics, a diferència de l'anterior decret, que no va ser consensuat".
Vaivé normatiu
Amb aquesta regulació, ja en van tres marcs normatius diferents per al lloguer en menys de quatre mesos, una situació excepcional que ha estat molt criticada per la manca de seguretat jurídica que genera. "Una altra nova legalitat diferent no ajuda a crear seguretat jurídica necessària per a l'estabilitat del mercat de lloguer a Espanya", explica Ferran Font, director d'estudis de pisos.com.
Durant els pròxims anys hi haurà diverses realitats en el mercat del lloguer. D'una banda, hi haurà els contractes signats abans del 19 de desembre del 2018, que estan subjectes a la normativa antiga que va aprovar el PP el 2013. En canvi, els lloguers rubricats entre el 20 de desembre de 2018 i el 23 de gener de 2019 es regiran en funció del decret prematur del Govern (el primer intent). De nou, entre el 24 de gener i avui, els contractes tornen a regir-se per la norma del PP de 2013. La norma aprovada ahir entrarà en vigor un dia després de ser publicada al BOE, i regularà els contractes signats a partir de llavors .
Claudio Boada, sènior advisor de Blackstone, va advertir ahir que "la nova norma conduirà, com ja va passar amb l'anterior decret, a una nova paralització del mercat del lloguer fins que es produeixi la seva convalidació o desaprovació al Congrés en els pròxims 30 dies ", el que, afegeix, afectarà la inversió estrangera. Fonts del Ministeri de Foment, però, defensen que "l'interès pel mercat de l'habitatge a Espanya és molt alt i està creixent".
El vaivé normatiu no és l'única incertesa a ulls dels empresaris, que consideren que el reial decret pot tenir efectes adversos al que es pretén. "Provocarà la retirada del mercat del lloguer de nombrosos habitatges i la pujada del preu del mateix per a les rendes més baixes", apunten els Administradors de Finques de Madrid.
Durada del lloguer
Amb el nou decret, l'inquilí podrà, si vol, quedar-se al pis llogat cinc anys. En canvi, si el propietari és una empresa, el període mínim impost s'allargarà a set anys.
Fins ara, el període màxim que podia romandre en l'habitatge arrendat eren tres anys sense haver de renovar contracte. Es tracta principalment d'una garantia per als llogaters, que podran estar més temps en un pis llogat sense necessitat de prorrogar el contracte. Així mateix, un cop passats els cinc o set anys, s'amplia la pròrroga tàcita d'un a tres anys.
La mesura ha provocat crítiques entre empreses i fons d'inversió. Segons Boada, "discrimina sense cap raó als operadors professionals del lloguer, amb normes específiques per a ells i limitant les seves garanties com arrendadors".
Recuperar l'immoble
Durant els cinc anys de pròrroga obligatòria, l'arrendador només podrà recuperar l'habitatge per a si o la seva família si ho inclou de forma expressa en el contracte en el moment de la signatura. Abans, aquesta garantia per a l'arrendador estava recollida en la llei, per la qual cosa no era necessari especificar-ho en el contracte.
Preavís
Si finalitzats els cinc (o set) anys de durada del contracte, el propietari vol recuperar l'immoble ha d'avisar l'inquilí amb quatre mesos d'antelació. El nou reial decret inclou una lleu millora en la garantia per a l'arrendador, en ampliar el període de preavís de l'inquilí a dos mesos d'antelació (fins ara, era només un mes).
Límit a la fiança
En les grans ciutats, on la demanda es multiplica i l'oferta escasseja, és habitual que les exigències per llogar un habitatge siguin elevades. El Govern pretén limitar-les a un màxim de dues mensualitats addicionals a la fiança. Amb la norma de 2013, l'aval o dipòsit que es pot exigir no tenia límit de quantia.
El sostre de l'IPC
Durant la vigència d'un mateix contracte, el propietari no podrà apujar el lloguer a l'any més del que pugi en aquest any l'Índex de Preus al Consum (IPC). Fins ara, propietari i inquilí podien pactar en el contracte el tipus de pujades que s'aplicarien a la renda durant els anys de vigència.
Aquesta és una de les novetats introduïdes en el nou decret, sent una de les exigències de Podem. El decret prematur del Govern incloïa aquesta limitació però només per als lloguers de rendes reduïdes. Ara s'amplia a tots els contractes d'arrendament. El propietari podrà establir un increment addicional en la renda, sempre que hi hagi un acord amb el llogater, si realitza obres de millora en l'habitatge durant el contracte.
Índex de preus
La principal novetat del nou decret, a més de la fixació a l'IPC de les pujades dels contractes en vigència, és el compromís de crear en vuit mesos un sistema estatal d'índexs de referència dels preus del lloguer. Es tractarà d'una estadística pública coordinada pel Ministeri de Foment, que proporcionarà dades segmentades per capitals i fins i tot districtes.
L'objectiu, segons el Govern, és el "major coneixement del mercat i per servir de suport a possibles mesures de política fiscal". Tot i que es tracta d'un índex de referència, i el Govern ha dit en diverses ocasions que és inconstitucional que un reial decret imposi límits als lloguers (deu regular-se amb una llei), aquest índex permetrà que, segons el Govern, "siguin els ajuntaments i comunitats que decideixin la seva política d'habitatge d'acord amb el seu marc fiscal". A través, per exemple, de bonificacions o gravàmens en l'Impost de Béns Immobles (IBI) o en l'IRPF.
Despeses de gestió
Qui corre amb les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte? Fins ara hi havia certa ambigüitat sobre si era l'inquilí o propietari. Amb el nou Reial decret, si l'arrendador és una empresa, haurà d'assumir el cost de la gestió immobiliària i formalització del contracte. Això no vol dir que sigui el propietari (empresa) qui pagui la comissió de l'agència immobiliària. La norma es refereix únicament al cost de la gestió del contracte.
Bonificacions
Entre les bonificacions que ja es contemplen en la norma, el Govern elimina l'obligació que l'inquilí pagui l'IBI en habitatge públic de lloguer, i ofereix als ajuntaments la possibilitat de donar una bonificació de fins al 95% de la quota de l'IBI però només per als habitatges de renda reduïda. També obre la porta al fet que els ajuntaments puguin aplicar un recàrrec en l'IBI als habitatges buits.
Pisos turístics
L'auge de les plataformes de lloguer de vacances està contribuint a la disminució de l'oferta de pisos per lloguer habitual en capitals turístiques, i per tant a les tensions de preus, tot i que no és l'única causa. Les comunitats de veïns puguin limitar els pisos de vacances. N'hi haurà prou una majoria de tres cinquenes parts dels propietaris per canviar l'estatut de la comunitat per prohibir els pisos turístics a l'edifici. Abans era necessària unanimitat per canviar-los, de manera que amb què el mateix propietari del pis de lloguer de vacances s'oposés a aquesta prohibició, la comunitat de veïns es veuria impedida.
Desnonaments
El Govern també incorpora una reforma del procediment de desnonament. Els serveis socials hauran d'enviar un informe al jutjat analitzant la situació dels desnonats. Una vegada que l'informe sigui rebut al jutjat, i en casos de famílies amb menor capacitat econòmica, vulnerabilitat o amb més càrregues familiars, es paralitzarà el procediment durant un mes (3 si és una empresa) per donar temps a buscar una solució pels desnonats.